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信(xin)用(yong)(yong)管理作為(wei)租(zu)房(fang)(fang)市場的空白，在(zai)過(guo)去短(duan)短(duan)十幾天(tian)內(nei)被(bei)(bei)改寫，互(hu)聯網企業(ye)、房(fang)(fang)地(di)產中介企業(ye)紛紛加入(ru)，且隨著“租(zu)售并舉”、“租(zu)購同權”一再被(bei)(bei)強調，業(ye)內(nei)判斷會(hui)有越(yue)來越(yue)多的企業(ye)加入(ru)信(xin)用(yong)(yong)租(zu)房(fang)(fang)這場新模式的搶羹。從目前加入(ru)的企業(ye)看(kan)(kan)，以行業(ye)不同分為(wei)兩類(lei)，那么(me)未(wei)來，是善于做支付(fu)系統的互(hu)聯網公(gong)司會(hui)更(geng)勝一籌，還(huan)是擁有房(fang)(fang)源的中介公(gong)司會(hui)更(geng)具(ju)優勢呢(ni)？在(zai)業(ye)內(nei)人士看(kan)(kan)來，不論是哪一類(lei)企業(ye)，基于大數據建立的信(xin)用(yong)(yong)體系門(men)檻以及房(fang)(fang)源規(gui)模決(jue)定著信(xin)用(yong)(yong)租(zu)房(fang)(fang)模式的可(ke)(ke)適用(yong)(yong)性和可(ke)(ke)推廣度。

房源的獲取與規模

“房源(yuan)”一直是住房租(zu)(zu)賃市場(chang)的(de)(de)核心，因此不(bu)論是互聯(lian)網企業還(huan)是房地產中(zhong)介公(gong)司推廣信用(yong)租(zu)(zu)房，在業內(nei)人士(shi)看來，房源(yuan)供給端的(de)(de)控制能力(li)決定著信用(yong)租(zu)(zu)房模式的(de)(de)可持(chi)續性，而一位不(bu)愿具名的(de)(de)行業觀察人士(shi)向北京商報(bao)記者表(biao)示，這一點也是互聯(lian)網公(gong)司和房地產行業公(gong)司推出(chu)信用(yong)租(zu)(zu)房時存在的(de)(de)差異之處。

“做支付系統的(de)互聯網公司(si)本身并不運營管(guan)理租(zu)賃房源，它們介入租(zu)房市場的(de)方式以提供居(ju)間服務平臺為(wei)主，或者說更像(xiang)是一個‘代銷平臺’；與之不同(tong)的(de)是，傳統房產中介公司(si)的(de)業務范(fan)圍本來就(jiu)包含房屋(wu)租(zu)賃，也意味著它們在推(tui)進(jin)信(xin)用租(zu)房時，所租(zu)的(de)房源為(wei)自家機(ji)構持有(you)運營的(de)房屋(wu)。”上述(shu)人士(shi)介紹。

以目前已經介入信用租(zu)房(fang)(fang)的(de)支付寶和(he)自(zi)如(ru)為例，支付寶在北京、上海(hai)等(deng)8個城市率先(xian)推出信用租(zu)房(fang)(fang)模(mo)式(shi)(shi)，預(yu)計會有(you)超過(guo)100萬(wan)間品(pin)牌(pai)機構的(de)公(gong)(gong)寓(yu)正式(shi)(shi)入駐支付寶。值得一提的(de)是，支付寶信用租(zu)房(fang)(fang)的(de)房(fang)(fang)源(yuan)全部是長租(zu)公(gong)(gong)寓(yu)品(pin)牌(pai)機構持有(you)運營(ying)的(de)房(fang)(fang)屋，包括welike、朗筑公(gong)(gong)寓(yu)等(deng)。在未來一段時間內，支付寶還將接入約兩(liang)三百萬(wan)套公(gong)(gong)寓(yu)房(fang)(fang)源(yuan)，但也都(dou)是機構持有(you)的(de)房(fang)(fang)源(yuan)。

與之不同的(de)是(shi)，自如(ru)是(shi)鏈家(jia)旗(qi)下的(de)長租公寓品牌，目前在北京、上海(hai)、深圳(zhen)、杭州(zhou)、南京管理房(fang)(fang)源量超過(guo)40萬間，自如(ru)在推(tui)廣信用租房(fang)(fang)時，面向租房(fang)(fang)客(ke)戶的(de)是(shi)自身持有管理的(de)房(fang)(fang)源。

此外，在(zai)信用租房(fang)(fang)(fang)所能推(tui)出的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)源(yuan)量上，二者(zhe)也存在(zai)一(yi)定(ding)的(de)(de)差別(bie)。據知情人士透露，支付寶推(tui)出的(de)(de)信用租房(fang)(fang)(fang)免(mian)(mian)押金業務(wu)，雖然平臺導入房(fang)(fang)(fang)源(yuan)將會(hui)超過100萬(wan)間，但實(shi)際的(de)(de)免(mian)(mian)押金房(fang)(fang)(fang)源(yuan)占比(bi)并不(bu)高；自(zi)如(ru)的(de)(de)信用租房(fang)(fang)(fang)是自(zi)身管理的(de)(de)40萬(wan)間房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)，可(ke)選擇空間相(xiang)對大一(yi)些。不(bu)過，無論是支付寶還是自(zi)如(ru)推(tui)出的(de)(de)信用租房(fang)(fang)(fang)，都是機構持有的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)，相(xiang)對整個租賃市(shi)場(chang)而言，租房(fang)(fang)(fang)者(zhe)要(yao)想(xiang)免(mian)(mian)押金租房(fang)(fang)(fang)，可(ke)選擇面依舊相(xiang)對狹(xia)窄。

在(zai)(zai)亞豪機(ji)構(gou)市場總監郭(guo)毅(yi)看來，這種(zhong)(zhong)房(fang)源(yuan)端的差別，也體現(xian)在(zai)(zai)兩(liang)種(zhong)(zhong)不同類(lei)別的公司在(zai)(zai)推(tui)(tui)(tui)廣(guang)信用(yong)租(zu)房(fang)的商業邏輯上(shang)，支付寶推(tui)(tui)(tui)廣(guang)信用(yong)租(zu)房(fang)可以(yi)獲取流量，通過嫁接資源(yuan)和提供服務進(jin)行盈利，而自如這種(zhong)(zhong)本身持(chi)有(you)運營租(zu)賃(lin)房(fang)屋的機(ji)構(gou)，推(tui)(tui)(tui)廣(guang)信用(yong)租(zu)房(fang)是(shi)為了培養(yang)忠誠用(yong)戶，并吸引更(geng)多的租(zu)房(fang)客戶來選擇自如品牌，是(shi)為了進(jin)一(yi)步(bu)做大規模(mo)。

信用的門檻與保障

事(shi)實上(shang)，無論(lun)是支付寶還是自(zi)如(ru)，這兩種類(lei)別的(de)(de)(de)企業在(zai)推廣(guang)信(xin)(xin)(xin)用(yong)租房時，都是建立在(zai)對(dui)租房客戶信(xin)(xin)(xin)用(yong)評(ping)級(ji)的(de)(de)(de)基礎(chu)之(zhi)上(shang)，即并(bing)非(fei)是所有租房者均(jun)可(ke)享(xiang)受租房免押金的(de)(de)(de)優惠(hui)，而是建立了(le)一個(ge)信(xin)(xin)(xin)用(yong)的(de)(de)(de)門檻。在(zai)此(ci)情(qing)況(kuang)下，平臺(tai)信(xin)(xin)(xin)用(yong)評(ping)級(ji)的(de)(de)(de)適用(yong)性以(yi)及門檻標準就成為信(xin)(xin)(xin)用(yong)租房發(fa)展程度(du)的(de)(de)(de)一個(ge)關鍵點。

從適用(yong)(yong)(yong)性方面來看，支付(fu)寶等(deng)類似(si)企(qi)(qi)業，擁有(you)海(hai)量的(de)(de)C端(duan)用(yong)(yong)(yong)戶，同(tong)時(shi)保持著(zhu)較(jiao)好的(de)(de)客戶黏性，這就保證這類企(qi)(qi)業可以(yi)通(tong)過大數據分(fen)析并建(jian)立(li)一套(tao)相對完整的(de)(de)信(xin)用(yong)(yong)(yong)體系，這套(tao)信(xin)用(yong)(yong)(yong)體系就作為用(yong)(yong)(yong)戶在租(zu)房時(shi)的(de)(de)信(xin)用(yong)(yong)(yong)評級標準，如支付(fu)寶的(de)(de)芝(zhi)麻信(xin)用(yong)(yong)(yong)分(fen)。

與(yu)之相似，自(zi)如(ru)(ru)等類似企業也是基于用戶(hu)在(zai)平臺上的(de)行為(wei)記錄(lu)，通過(guo)大數據來(lai)對客(ke)戶(hu)信用進行評(ping)級。不(bu)過(guo)，自(zi)如(ru)(ru)等房屋(wu)租賃機構的(de)使用者(zhe)相對狹窄，且只有與(yu)自(zi)如(ru)(ru)發(fa)生過(guo)租房交易的(de)人才(cai)能擁有自(zi)如(ru)(ru)信用分，這就導致(zhi)自(zi)如(ru)(ru)信用評(ping)級的(de)適用性較窄。

“實際上，信用(yong)(yong)(yong)租房(fang)倚賴的(de)(de)信用(yong)(yong)(yong)體(ti)系(xi)更像是(shi)對(dui)客戶行為大數(shu)據(ju)(ju)的(de)(de)分析和認(ren)定，舉例說，支付寶(bao)的(de)(de)芝麻(ma)信用(yong)(yong)(yong)基(ji)于阿(a)里巴巴的(de)(de)電(dian)商交易數(shu)據(ju)(ju)和螞(ma)蟻(yi)金服(fu)的(de)(de)互聯(lian)網(wang)金融數(shu)據(ju)(ju)，對(dui)海量信息數(shu)據(ju)(ju)的(de)(de)綜(zong)合處理(li)和評估(gu)，芝麻(ma)信用(yong)(yong)(yong)數(shu)據(ju)(ju)涵蓋了信用(yong)(yong)(yong)卡還款、網(wang)購、轉賬、理(li)財、水電(dian)煤(mei)繳(jiao)費、租房(fang)信息、住址搬遷歷(li)史、社交關系(xi)等等。這些(xie)綜(zong)合的(de)(de)數(shu)據(ju)(ju)才構成(cheng)了信用(yong)(yong)(yong)體(ti)系(xi)的(de)(de)建(jian)立(li)。”上述行業人(ren)士進而介紹，無(wu)論(lun)是(shi)支付寶(bao)還是(shi)自如，這兩種(zhong)類別的(de)(de)企(qi)業在推廣信用(yong)(yong)(yong)租房(fang)時，所(suo)采用(yong)(yong)(yong)的(de)(de)信用(yong)(yong)(yong)評級(ji)方式都不(bu)具備普遍性，對(dui)于那些(xie)不(bu)使用(yong)(yong)(yong)企(qi)業平臺的(de)(de)人(ren)而言，信用(yong)(yong)(yong)租房(fang)仍有距離。

至于信(xin)(xin)(xin)用(yong)(yong)(yong)(yong)的(de)(de)(de)門(men)檻(jian)(jian)，各(ge)家(jia)設立(li)的(de)(de)(de)標準(zhun)也(ye)不一(yi)樣。支(zhi)付寶信(xin)(xin)(xin)用(yong)(yong)(yong)(yong)租房免押金的(de)(de)(de)標準(zhun)是芝麻(ma)信(xin)(xin)(xin)用(yong)(yong)(yong)(yong)分(fen)需高(gao)(gao)于650分(fen)，屬于中等水平；自如信(xin)(xin)(xin)用(yong)(yong)(yong)(yong)租房免押金的(de)(de)(de)自如信(xin)(xin)(xin)用(yong)(yong)(yong)(yong)分(fen)標準(zhun)是100分(fen)以上，根據自如的(de)(de)(de)介(jie)紹，能達到這一(yi)要求的(de)(de)(de)用(yong)(yong)(yong)(yong)戶約30%。在(zai)業內(nei)人士(shi)看來，門(men)檻(jian)(jian)設立(li)標準(zhun)的(de)(de)(de)拿捏也(ye)決定著信(xin)(xin)(xin)用(yong)(yong)(yong)(yong)租房的(de)(de)(de)可推廣度。“信(xin)(xin)(xin)用(yong)(yong)(yong)(yong)租房門(men)檻(jian)(jian)過(guo)高(gao)(gao)的(de)(de)(de)話(hua)，能享受這一(yi)優惠的(de)(de)(de)客戶就較少，反之門(men)檻(jian)(jian)過(guo)低的(de)(de)(de)話(hua)，信(xin)(xin)(xin)用(yong)(yong)(yong)(yong)租房中各(ge)方(fang)的(de)(de)(de)權益又很(hen)難得(de)到保障。同時(shi)，信(xin)(xin)(xin)用(yong)(yong)(yong)(yong)評級建立(li)在(zai)一(yi)套固定的(de)(de)(de)評判標準(zhun)之上，如何去不斷完(wan)善(shan)信(xin)(xin)(xin)用(yong)(yong)(yong)(yong)評級的(de)(de)(de)標準(zhun)，是信(xin)(xin)(xin)用(yong)(yong)(yong)(yong)租房中各(ge)方(fang)權益得(de)到保障的(de)(de)(de)一(yi)個重要課題。”上述行業人士(shi)坦(tan)言。

新模式的拓展與改變

在(zai)易居研究院智(zhi)庫(ku)中(zhong)心研究總監嚴(yan)躍進(jin)看來，目前的(de)(de)信用租(zu)(zu)(zu)(zu)房體系主要是租(zu)(zu)(zu)(zu)房免(mian)(mian)押(ya)金(jin)，而押(ya)金(jin)問(wen)(wen)題一直(zhi)是住(zhu)房租(zu)(zu)(zu)(zu)賃市場長期(qi)存(cun)在(zai)的(de)(de)主要問(wen)(wen)題之(zhi)一，以往(wang)一些“黑中(zhong)介”往(wang)往(wang)拿押(ya)金(jin)做文章，租(zu)(zu)(zu)(zu)約到期(qi)后，以這樣那樣的(de)(de)理由扣(kou)除租(zu)(zu)(zu)(zu)房者繳納的(de)(de)押(ya)金(jin)。支付寶、自如等企業推(tui)進(jin)信用租(zu)(zu)(zu)(zu)房免(mian)(mian)押(ya)金(jin)，也是針對住(zhu)房租(zu)(zu)(zu)(zu)賃市場的(de)(de)這一頑(wan)疾，解決租(zu)(zu)(zu)(zu)房市場存(cun)在(zai)的(de)(de)問(wen)(wen)題，利(li)于行業向健康的(de)(de)方向發展。

那么，信用租(zu)房已然到來的背景下，是(shi)否能覆蓋(gai)到整個(ge)租(zu)房市場(chang)的層面呢？

在(zai)(zai)郭(guo)毅看來，上述兩類企業(ye)在(zai)(zai)推進信用(yong)(yong)租(zu)(zu)房(fang)(fang)時(shi)，所(suo)租(zu)(zu)的(de)(de)房(fang)(fang)源均是機(ji)(ji)構(gou)持有管理的(de)(de)房(fang)(fang)屋(wu)，也就是說，目(mu)前租(zu)(zu)賃市(shi)(shi)場中只有長租(zu)(zu)公(gong)寓機(ji)(ji)構(gou)參與到信用(yong)(yong)租(zu)(zu)房(fang)(fang)體(ti)系中來。從目(mu)前情(qing)況來看，由(you)企業(ye)依托(tuo)自身平臺去推廣的(de)(de)信用(yong)(yong)租(zu)(zu)房(fang)(fang)，很難(nan)覆(fu)蓋到整個租(zu)(zu)房(fang)(fang)市(shi)(shi)場層面，企業(ye)還是通過(guo)信用(yong)(yong)租(zu)(zu)房(fang)(fang)的(de)(de)方(fang)式(shi)去擴大自身業(ye)務規模(mo)。未(wei)來是否能夠(gou)由(you)相應主管部門去推進信用(yong)(yong)租(zu)(zu)房(fang)(fang)向(xiang)更(geng)全面的(de)(de)市(shi)(shi)場發展，目(mu)前尚(shang)未(wei)可知。

實際上(shang)，信用(yong)租(zu)(zu)房確實在(zai)悄然改(gai)(gai)(gai)變(bian)租(zu)(zu)房市(shi)場的(de)(de)一些痛(tong)點，但是(shi)信用(yong)租(zu)(zu)房又能否(fou)改(gai)(gai)(gai)變(bian)房屋(wu)租(zu)(zu)賃(lin)行業的(de)(de)格局呢？郭毅認為，長租(zu)(zu)公寓產(chan)品通過(guo)金融或者信用(yong)的(de)(de)方式(shi)去(qu)解決(jue)租(zu)(zu)金問題、提升服務，這個一直是(shi)在(zai)嘗試實踐的(de)(de)過(guo)程中。單一的(de)(de)信用(yong)租(zu)(zu)房并不(bu)能改(gai)(gai)(gai)變(bian)目前租(zu)(zu)賃(lin)市(shi)場的(de)(de)格局，不(bu)過(guo)，租(zu)(zu)房市(shi)場的(de)(de)服務會(hui)越(yue)來(lai)(lai)越(yue)好、越(yue)來(lai)(lai)越(yue)有保障，未來(lai)(lai)也會(hui)由量(liang)變(bian)到質(zhi)變(bian)。

在(zai)(zai)中原(yuan)地(di)產首席分析師張大(da)偉看來，穩定(ding)的租賃市場(chang)，必然(ran)是在(zai)(zai)供(gong)需結構平穩后才(cai)會(hui)出現。目前(qian)租賃市場(chang)主要的痛點在(zai)(zai)于(yu)供(gong)需機構不(bu)平衡，在(zai)(zai)不(bu)改變供(gong)需結構的情(qing)況下，信(xin)用租房(fang)很難對(dui)房(fang)屋租賃市場(chang)產生影響和(he)改變。